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廣州市維修資金管理辦法

　　第一章　總則

　　第一條　為規范維修資金管理，維護業主的合法權益，促進業主履行對共用部位、共用設施設備進行維護的義務，保障共用部位、共用設施設備的正常使用，根據《中華人民共和國民法典》《住宅專項維修資金管理辦法》《廣州市物業管理條例》等規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本市行政區域內維修資金的交存、使用、管理和監督適用本辦法。

　　本辦法所稱維修資金，是指專項用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

　　第三條　維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

　　第四條　市住房城鄉建設局組織實施本辦法，負責本市維修資金的監督管理。

　　市物業專項維修資金管理中心（以下簡稱“市管理中心”）負責本市維修資金的日常監督管理工作，建立、維護本市維修資金信息系統。

　　區住房建設行政主管部門負責轄區內維修資金的監督管理工作。

　　市財政局負責市住房城鄉建設局代為管理維修資金期間的財務監督工作。

　　第五條　市住房城鄉建設局應當按照廣州市市本級預算單位銀行賬戶管理辦法有關規定，采取競爭性選擇方式，綜合存款利率、資產規模、服務效能等因素，確定本市行政區域內一定數量的商業銀行作為維修資金專戶管理銀行。

　　第六條　專戶管理銀行應當協助維修資金管理單位開展維修資金賬戶設立、交存、使用、結算和對賬等工作。

　　第七條　物業服務人、業主委員會以及市住房城鄉建設局等按照本辦法規定應當向業主公開信息的，應當通過書面通知、在物業服務區域內顯著位置公布或者按照管理規約、業主大會議事規則約定的其他方式公開信息，征集業主意見，接受業主監督。

　　公開信息內容較多的，可以通過公眾號等網絡平臺向業主公開。

　　物業服務區域內樓棟較多的，應當將涉及的公開信息在樓棟入口或者大堂等顯著位置公開。

　　第二章　交存

　　第八條　業主應當按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金，但物業屬于一個業主所有，且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

　　前款規定的建筑面積包括不動產登記簿記載的套內面積和分攤面積。

　　市住房城鄉建設局應當根據本市物業建筑安裝工程每平方米造價的5%確定和公布首期維修資金每平方米建筑面積交存標準，并適時調整。

　　業主交存的維修資金屬于業主共有。

　　第九條　維修資金管理單位由業主大會決定；業主大會未決定的，由市住房城鄉建設局代為管理，代管的具體工作由市管理中心負責。

　　維修資金管理單位應當在專戶管理銀行開立維修資金專戶，并設立維修資金賬戶。賬戶應當以物業服務區域為單位設賬，按照幢、房屋戶門號分級設分戶賬；未劃定物業服務區域的，以幢為單位設賬，按照房屋戶門號設分戶賬。

　　維修資金應當登記在以房屋戶門號設立的分戶賬名下。本辦法實施前已開立賬戶，但未能分解至房屋戶門號的，維修資金應當登記在以物業服務區域或幢設立的賬戶名下；具備設立分戶賬條件的物業服務區域按照本條第二款執行。

　　第十條　建設單位應當為物業買受人代交首期維修資金，按照下列規定向市管理中心交存首期維修資金：

　　（一）以預售方式銷售的房屋，在申請核發商品房預售許可證前，按照預售房屋所在樓宇或區域的報建面積，交存全部首期維修資金。

　　（二）以現售方式銷售的房屋，在房屋所有權首次登記前，按照銷售房屋所在樓宇或區域的實測面積，交存全部首期維修資金。

　　（三）規劃用于停放機動車的車位，在車位所有權首次登記前，按照車位面積交存首期維修資金。

　　符合前款規定的，市管理中心應當自建設單位提請交存首期維修資金之日起，在5個工作日內向建設單位發出代交通知書。

　　建設單位按照代交通知書要求，將首期維修資金存入維修資金專戶。專戶管理銀行向建設單位出具首期維修資金代交憑證及財政部門統一監制的維修資金分戶專用票據。

　　建設單位在銷售物業時，可以向物業買受人收回其代交的首期維修資金。建設單位向物業買受人收回首期維修資金的，應當將維修資金分戶專用票據交付物業買受人。

　　第十一條　業主大會決定下列事項后，業主大會可以自行管理維修資金：

　　（一）維修資金管理單位；

　　（二）維修資金籌集制度；

　　（三）維修資金使用和管理制度；

　　（四）維修資金專戶管理銀行和服務期限。

　　維修資金籌集、使用和管理的制度不得違反法律、法規、規章和本辦法的規定，不得制定對部分業主顯失公平的內容。

　　第十二條　符合本辦法第十一條規定的，業主委員會在業主大會決定的專戶管理銀行開立維修資金專戶應當符合下列規定：

　　（一）與專戶管理銀行簽訂維修資金委托管理協議；

　　（二）負責辦理維修資金專戶手續的人應當是業主委員會委員、候補委員、業主委員會聘請的專職工作人員；

　　（三）維修資金專戶的預留簽章應當是業主委員會印章和業主委員會主任或者主任委托代理人的簽章；

　　（四）專戶管理銀行應當登記業主委員會備案回執注明的任職期限。

　　專戶管理銀行可以向街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會核實業主委員會相關情況。街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會應當予以配合。

　　原業主委員會任期屆滿前應當由新一屆業主委員會與維修資金專戶管理銀行重新簽訂維修資金委托管理協議。

　　業主大會管理的維修資金專戶應當接受市管理中心、區住房建設行政主管部門的監管。

　　第十三條　業主大會決定自行管理維修資金，且維修資金專戶需開通電子支付渠道的，應當經業主大會決定。

　　維修資金專戶開通電子支付渠道的，業主委員會應當開立錄入支付信息、復核支付信息兩個以上的電子支付密鑰，并分別由業主委員會的不同人持有。業主委員會應當建立電子支付資金管理制度，規范錄入資金支付信息、復核資金支付信息的行為。

　　通過電子支付渠道使用維修資金的，應當在電子支付維修資金之日起3日內，將電子支付的相關情況向全體業主公開。

　　第十四條　業主大會決定自行管理維修資金的，業主委員會應當向區住房建設行政主管部門提請劃轉維修資金。

　　符合本辦法業主大會自行管理維修資金相關規定的，區住房建設行政主管部門應當自業主委員會提請劃轉維修資金之日起，在5個工作日內出具同意劃轉維修資金的意見，并將劃轉意見通知市管理中心。

　　市管理中心應當自收到區住房建設行政主管部門劃轉意見之日起3個工作日內，通知專戶管理銀行將該物業服務區域內維修資金賬面余額劃轉至業主委員會開立的維修資金專戶，并將維修資金有關賬目移交業主委員會。

　　專戶管理銀行應當在收到市管理中心通知之日起1個工作日內完成維修資金劃轉工作。

　　第十五條　業主大會管理維修資金期間，有下列情形之一的，業主委員會應當向專戶管理銀行辦理維修資金賬戶的有關變更手續：

　　（一）物業服務區域范圍調整；

　　（二）物業服務區域名稱變更；

　　（三）辦理維修資金存取手續受委托人發生變更；

　　（四）選舉產生新一屆業主委員會。

　　符合前款規定的，專戶管理銀行應當當場辦理變更手續，并將專戶變更情況書面告知市管理中心。

　　第十六條　業主大會管理維修資金期間，業主大會決定更換專戶管理銀行的，業主委員會應當按照本辦法第十二條規定，與新專戶管理銀行簽訂維修資金委托管理協議，在新專戶管理銀行開立維修資金專戶，將原專戶管理銀行維修資金賬面余額轉入新專戶管理銀行開立的維修資金專戶，并注銷在原專戶管理銀行開立的維修資金專戶。

　　前款規定的新專戶管理銀行應當將維修資金轉移情況書面告知市管理中心。

　　第十七條　原業主委員會的任期屆滿、全體委員集體辭職或者被依法罷免，但未成立新一屆業主委員會，且原業主委員會在其停止履行職責之日仍是維修資金管理單位的，原業主委員會應當自停止履行職責之日起不得從維修資金專戶使用維修資金，并在停止履行職責之日起3日內，按照《廣州市物業管理條例》第四十五條的規定將維修資金移交給居民委員會臨時保管。

　　符合前款規定情形的，應當按照下列規定處理維修資金：

　　（一）居民委員會在原業主委員會停止履行職責之日，書面告知專戶管理銀行業主委員會停止履行職責的情況；

　　（二）專戶管理銀行應當自收到居民委員會書面告知業主委員會停止履行職責當日，暫時停止維修資金專戶的支付業務。

　　（三）在原業主委員會停止履行職責之日起3日內，居民委員會在專戶管理銀行開立專戶臨時保管維修資金，原業主委員會將維修資金賬面余額全部劃轉至居民委員會開立的維修資金專戶，并撤銷已開立的維修資金專戶。

　　第十八條　符合本辦法第十七條規定的，居民委員會應當在維修資金原專戶管理銀行開立維修資金專戶，并將居民委員會印章和居民委員會委托代理人的簽章作為居民委員會維修資金專戶的預留簽章。專戶管理銀行應當向街道辦事處、鎮人民政府核實居民委員會相關情況。

　　第十九條　在居民委員會依法臨時保管維修資金期間，業主大會決定由新一屆業主委員會管理維修資金或者由市住房城鄉建設局代管維修資金的，在業主大會決定生效之日起3日內，應當按照下列規定辦理相關手續：

　　（一）業主大會決定由新一屆業主委員會管理維修資金的，新一屆業主委員會按照本辦法第十二條規定，與專戶管理銀行簽訂維修資金委托管理協議，在專戶管理銀行開立維修資金專戶；居民委員會將全部維修資金劃轉至業主委員會開立的維修資金專戶，并注銷已開立的維修資金專戶。

　　（二）業主大會決定由市住房城鄉建設局代管維修資金的，居民委員會將全部維修資金劃轉至市管理中心在專戶管理銀行開立的維修資金專戶，并注銷已開立的維修資金專戶。

　　第二十條　業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。

　　維修資金續交方案由業主大會決定。續交方案經業主大會同意的，業主應當按照續交方案交存維修資金。

　　第二十一條　有下列情形之一的，由業主大會決定維修資金交存方案。

　　（一）物業服務區域或樓宇未建立維修資金賬戶的；

　　（二）物業服務區域或樓宇已建立維修資金賬戶，但部分業主未交存維修資金的。

　　交存方案經業主大會同意的，業主應當按照交存方案交存維修資金。

　　第二十二條　業主未按照本辦法的規定或業主大會的決定交存維修資金的，業主委員會應當敦促其限期交存。業主經催告后仍不交存的，經業主大會決定，業主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第三章　使用

　　第二十三條　維修資金應當專項用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　維修資金可以用于既有住宅增設電梯、投保物業共用部位和共用設施設備的專項財產保險。

　　第二十四條　維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

　　第二十五條　共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用分攤，可以約定以戶為單位平均分攤；沒有約定或者約定不明確的，由共有該物業的業主按照專有部分面積占專有部分總面積的比例分攤。具體的費用分攤按照下列規定執行：

　　（一）共用部位、共用設施設備屬于物業服務區域內全體業主共有的，由全體業主分攤；

　　（二）共用部位、共用設施設備屬于部分業主共有的，由該部分業主分攤。

　　共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用，按照本條第一款規定從維修資金中列支；維修資金分戶賬余額不足或者沒有維修資金的，差額部分由該物業的業主承擔。

　　共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用，涉及建設單位尚未售出物業的，按照本條第二款規定從維修資金中列支或者由建設單位承擔。

　　第二十六條　使用維修資金的組織實施單位應當按照下列規定確定：

　　（一）有物業服務人的，由物業服務人組織實施；

　　（二）沒有物業服務人，或者物業服務人未組織實施的，由業主委員會或者相關業主組織實施，街道辦事處、居民委員會應當給予指導和協助；

　　（三）緊急情況下業主大會或者業主委員會可以組織實施。

　　第二十七條　使用維修資金對共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，下列事項應當經維修資金列支范圍內的業主共同決定：

　　（一）鑒定、設計、審價、監理等實施需求；

　　（二）鑒定、設計、審價、施工、監理等實施單位的確定方式；

　　（三）維修資金使用方案（以下簡稱“使用方案”）。

　　使用方案應當包括維修和更新、改造的項目，以及項目使用維修資金的費用預算、列支范圍、分攤明細等內容。

　　使用維修資金對共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，組織實施單位應當將相關情況向維修資金列支范圍內的業主公開。

　　第二十八條　維修資金列支范圍是全體業主的，組織實施單位應當于投票表決開始30日前，將表決事項、表決時間、表決形式等信息向業主進行公示，公示時間不少于15日。

　　維修資金列支范圍是部分業主的，組織實施單位應當于投票表決開始前，將表決事項、表決時間、表決形式等信息向業主進行公示，公示時間不少于15日。

　　第二十九條　組織實施單位可以采用電子投票、書面征求意見、集體討論的形式，組織業主進行表決。住房建設行政主管部門已建立電子投票數據庫的，組織實施單位應當優先采用電子投票的形式組織業主進行表決。采用電子投票形式的，投票期限不超過30日。采取書面征求意見形式的，投票期限不超過60日。采用集體討論形式的應當當場表決。

　　表決結果應當自表決結果產生之日起7日內公示。采用集體討論或者電子投票形式的，表決結果公示期為15日。采用書面征求意見形式的，表決結果公示期為30日。

　　表決結果的公示內容應當包括已投票業主的房號、專有部分面積、表決意見，已投票業主的總人數和專有部分總面積，未投票業主的總人數和專有部分總面積、全體業主表決意見的匯總結果等。

　　業主對表決結果有異議的，應當按照《廣州市物業管理條例》的相關規定處理。

　　第三十條　提倡采用公開招標方式確定維修和更新、改造項目的施工單位，提倡聘請專業監理單位對工程質量進行監理。

　　維修、更新和改造項目應當簽訂施工合同。使用方案中維修、更新和改造全部項目的費用總額、費用支付方式、維修資金劃轉賬戶和竣工驗收等事項應當在一個施工合同中約定。

　　實行審價的，施工合同約定的費用總額不得超過預算審價報告確定的費用總額。

　　第三十一條　維修、更新和改造項目工程竣工后，組織實施單位應當對工程內容、工程質量等進行驗收，并簽署竣工驗收報告。聘請工程監理的，監理單位應當一同參與竣工驗收。業主可以參與竣工驗收。

　　第三十二條　組織實施單位聘請的鑒定、設計、審價、施工、監理等單位應當符合有關規定。

　　用于維修、更新和改造項目的鑒定、設計、審價、監理、招標服務、公證等費用，可計入維修、更新和改造成本，與工程預算總額并列計入使用方案的費用預算內容。

　　第三十三條　維修資金專戶應當通過轉賬結算，不得支取現金。用于支付維修、更新和改造項目工程費用的維修資金應當劃轉至施工單位賬戶；用于支付鑒定、設計、審價、監理、招標服務、公證等費用的維修資金可以劃轉至組織實施單位賬戶。

　　第三十四條　維修資金由市住房城鄉建設局代管的，使用維修資金應當按照下列程序辦理：

　　（一）組織實施單位向區住房建設行政主管部門申請使用維修資金。施工合同約定的費用總額在5萬元以上的，組織實施單位可以分期申請使用維修資金。首期申請費用不得超過施工合同約定費用總額的30%；在工程項目竣工驗收合格后，可申請工程項目所需費用的余額。保險合同的費用可以按照合同約定分期申請使用維修資金。

　　（二）符合本辦法使用維修資金相關規定的，區住房建設行政主管部門應當自組織實施單位申請使用維修資金之日起，在5個工作日內出具同意使用維修資金的審核意見，并將審核意見通知市管理中心。

　　（三）市管理中心應當自收到區住房建設行政主管部門審核意見之日起3個工作日內，通知專戶管理銀行劃轉維修資金。

　　（四）專戶管理銀行應當自收到市管理中心的劃轉維修資金通知之日1個工作日內，將維修資金劃轉至相應賬戶。

　　第三十五條　維修資金由業主大會管理的，使用維修資金應當按照下列程序辦理：

　　（一）組織實施單位向業主委員會提出使用維修資金。

　　（二）業主委員會審核同意組織實施單位使用維修資金的，應當向區住房建設行政主管部門申請使用維修資金備案；

　　（三）符合本辦法使用維修資金相關規定的，區住房建設行政主管部門應當自業主委員會申請使用維修資金備案之日起，在1個工作日內出具備案回執并將備案回執報送專戶管理銀行、市管理中心。

　　（四）業主委員會向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；

　　（五）專戶管理銀行收到業主委員會的劃轉維修資金通知和區住房建設行政主管部門出具的備案回執之日起1個工作日內，將維修資金劃轉至相應賬戶。

　　第三十六條　發生危及房屋使用、人身財產安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造的，組織實施單位應當按照有關規定、合同約定立即組織實施維修、更新和改造。

　　前款所稱緊急情況包括：

　　（一）電梯故障。經特種設備安全監督管理部門認定電梯存在故障隱患且要求整改，并經專業電梯檢驗機構檢測，認定故障隱患產生的原因。

　　（二）消防隱患。經消防救援機構認定消防設施存在安全隱患且要求整改，并經專業消防技術服務機構檢測，認定安全隱患產生的原因。

　　（三）外立面脫落。經專業房屋安全鑒定機構檢測，認定樓體外立面脫落或存在脫落危險。

　　（四）房屋滲漏。經專業房屋安全鑒定機構檢測，認定屋面、外墻滲漏。

　　（五）供水故障。占維修資金列支范圍內總人數10%以上業主確認二次供水水泵、供水系統運行中斷。

　　（六）排水故障。占維修資金列支范圍內總人數10%以上業主確認排水設施堵塞、爆裂。

　　（七）供電故障。占維修資金列支范圍內總人數10%以上業主確認供配電設施設備故障，造成停電或者漏電。

　　（八）經業主大會決定，認定危及房屋使用、人身財產安全的其他緊急情況。

　　第三十七條　符合本辦法第三十六條規定且需要使用維修資金的，組織實施單位應當及時告知業主；維修資金由市住房城鄉建設局代管的，組織實施單位應當同時告知區住房建設行政主管部門。

　　組織實施單位應當根據相應行政主管部門的整改意見、專業機構的檢測報告或者業主確認結果提出使用方案，按照本辦法第三十四條或者第三十五條規定申請使用維修資金，但可以不經過業主對第二十七條第一款規定的事項表決同意。

　　組織實施單位應當在申請使用維修資金前，將使用方案向業主公開，聽取業主意見，接受業主監督。在使用方案公開之日起10日內，占維修資金列支范圍內總人數20%以上的業主或者達到維修資金使用和管理制度約定比例的業主提議使用方案應當經業主共同決定的，組織實施單位應當組織業主對使用方案進行表決。使用方案經業主共同決定的，組織實施單位按照本辦法第三十四條或者第三十五條規定申請使用維修資金。

　　第三十八條　下列費用不得從維修資金中列支：

　　（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

　　（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

　　（三）應當由當事人承擔的因人為損壞共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

　　（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務人承擔的共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

　　第三十九條　在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將維修資金用于購買國債。

　　業主大會管理維修資金的，國債購買方案應當經業主共同決定。

　　禁止利用維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

　　第四十條　下列資金應當轉入維修資金滾存使用：

　　（一）維修資金的存儲利息；

　　（二）利用維修資金購買國債的增值收益；

　　（三）利用共用部位、共用設施設備進行經營的業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；

　　（四）共用設施設備報廢后回收的殘值。

　　第四章　監督管理

　　第四十一條　房屋分戶賬賬面余額應當隨房屋所有權轉移同時過戶，房屋分戶賬的賬戶信息隨房屋所有權轉移而變更。

　　第四十二條　維修資金管理單位應當每年至少一次與專戶管理銀行核對維修資金賬目，并向業主公布維修資金管理情況，公布時間不少于15個工作日。

　　公布的情況應當包括下列內容：

　　（一）維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

　　（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；

　　（三）業主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

　　（四）其他有關維修資金使用和管理的情況。

　　業主對公布的情況有異議的，可以要求復核。維修資金管理單位應當在收到復核申請之日起15個工作日內予以回復。

　　第四十三條　專戶管理銀行應當每年至少一次向市住房城鄉建設局和業主委員會發送維修資金對賬單。

　　市住房城鄉建設局和業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

　　第四十四條　維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

　　第四十五條　維修資金的財務管理、會計核算和專用票據管理應當執行財政部門的有關規定。

　　市財政部門應當加強對維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

　　第四十六條　單位和個人對提交資料的真實性負責，并承擔由此產生的法律責任。對于違反維修資金管理相關規定的單位和個人，由相關行政管理部門按照《物業管理條例》《廣州市物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五章　附則

　　第四十七條　業主共同決定籌集、使用和管理維修資金的，應當符合《廣州市物業管理條例》第十八條、第二十二條、第二十八條、第二十九條、第一百零九條等規定。

　　第四十八條　本辦法自印發之日起施行，有效期5年。《廣州市住房和城鄉建設局 廣州市財政局關于印發廣州市物業專項維修資金管理辦法的通知》（穗建規字〔2020〕40號）同時廢止